Perícias judiciais e avaliação de imóveis

Independência do perito

O perito é nomeado pela justiça e goza de independência total em sua atuação: não possui chefe e, portanto, ninguém manda nele. Nem uma nem ambas as partes envolvidas no processo judicial têm o direito de dizer ao perito como querem o laudo a ser escrito por ele; tampouco pressioná-lo quanto aos resultados. Nem mesmo ao juiz é permitido interferir nas tarefas do perito, prescrevendo o que deve ser apresentado no laudo. Quando muito, os juízes determinam quais indicadores econômicos e juros devem ser utilizados em determinado cálculo financeiro ou trabalhista, propriamente em liquidação de sentença (processo secundário ou uma das fases do processo).
O perito tem total liberdade de autoria em seu relatório. As conclusões a que chega não estão sujeitas a interferências externas voluntárias. Em razão disso, a obrigação a cumprir é solitária, diferentemente da maioria dos serviços que realizamos fora da justiça, nos quais nosso cliente ou chefe normalmente influência no resultado final daquilo que fazemos – quase sempre há pressão externa sobre o nosso trabalho. Mas na justiça é diferente: o perito desfruta de autonomia nas diligências que promove e no laudo a que chega. E deve ser assim mesmo, pois as partes, quando entram em juízo, desejam que o magistrado seja imparcial e aplique as leis o mais corretamente possível; já do perito, as partes esperam que ele exercite o melhor da técnica e da ciência e que trabalhe na mais ampla liberdade.
A rara ocasião em que o perito se sente pressionado é quando há prazo de entrega do laudo, e o mesmo é curto. Entretanto, o caso é plenamente resolvido sem qualquer estresse: basta requerer uma prorrogação. Realmente é ótimo trabalharmos sem que ninguém nos pressione e ser recompensador interpretarmos a técnica e a ciência através do que escrevemos, livremente.

Facilidades do perito

Outra vantagem é que temos oportunidade de prestar o serviço a qualquer hora. Podemos trabalhar à noite, durante o dia, em dias úteis, aos sábados ou domingos. A não ser no início da perícia (início de produção de prova) e, mesmo assim, ela ainda tem a possibilidade de ser marcada pelo perito na data e horário em que desejar. Dessa forma, se o profissional tiver outras atividades, poderá se dedicar à perícia nos horários vagos. O perito judicial funciona à maneira de um profissional liberal – embora, no caso, não o seja.

Diligências

No caso dos engenheiros, profissionais da área ambiental e corretores de imóveis, o perito faz vistorias de imóveis, objetos ou ambientes, antes de redigir o laudo. Faz exames de documentos ou livros contábeis, no caso dos administradores, contadores e economistas. E exames de pessoas, no caso dos médicos, psicólogos e fisioterapeutas. Essas tarefas e as pesquisas são denominadas diligências e podem ser realizadas a qualquer hora.

Atuação como assistente técnico em ações judiciais que envolvam a avaliação de imóveis
As partes envolvidas em processos judiciais que necessitam de perícia técnica especializada têm o direito de nomear assistente técnico de sua confiança para que este acompanhe todas as fases da produção da prova pericial, desde a apresentação de quesitos (perguntas previamente elaboradas pelas partes que serão esclarecidas pelo perito judicial quando da elaboração do laudo), passando pelo acompanhamento das diligências realizadas pelo perito (exames, vistorias e avaliações), até a impugnação do laudo ofertado e a formulação de quesitos suplementares. Nossa assistência será sempre prestada ao advogado da causa, obtendo a melhor estratégia a ser seguida na produção da prova pericial deferida.

O serviço de avaliação de imóveis consiste em determinar o valor mercadológico (valor de mercado) de um bem imóvel, como um terreno, uma casa, um apartamento, um imóvel comercial, industrial, rural ou outro.

A avaliação de imóveis (ou avaliação imobiliária) é uma tarefa que requer seriedade e competência e é fundamental na determinação do valor de um imóvel. Por isso deve ser garantida por profissionais competentes, os avaliadores de imoveis, com conhecimentos técnicos e específicos, que garantam a fidedignidade da avaliação.

A avaliação de um imóvel deve ser feita de acordo com as normas da ABNT (NBRs 14.653-1, 14.653-2, 14.653-3 e 14.653-4) e por profissionais credenciados ao CNAI, tendo como órgão regulamentador o COFECI em sua resolução 1.066/07.

A Nbr 14.653 é a norma que define como devem ser feitas as avaliações de imóveis em todo o Brasil. Ela estabelece todos procedimentos a serem seguidos desde a coleta de amostras (paradigmas), homogeneização das amostras, cálculos, arredondamento de valores até a confecção do laudo de avaliação do imóvel.

A importância de se contratar um avaliador de imóveis perito está na certeza de que seu imóvel será avaliado de forma técnica, sem distorções causadas por “sentimentos” ou conflitos de interesse. Além disso os peritos avaliadores estão habilitados a emitirem os laudos de avaliação de imóveis, que são documentos com validade legal que comprovam o valor de avaliação dos imóveis.

Fazendo Avaliação de Imóveis de forma Técnica, de acordo com a Norma da ABNT NBR 14.653 o laudo de avaliação tem validade judicial.

Para que serve a avaliação imobiliária ?

A avaliação imobiliária se faz necessária em diversas situações, sendo as mais comuns::
Garantias bancárias;
Determinação dos valores para seguros (contratação de seguro patrimonial);
Reavaliação do ativo imobilizado (atualização patrimonial );
Planejamento tributário;
Reestruturação societária;
Fusão e cisão de empresas;
Determinação de valor locativo de imóveis (ações renovatórias e revisionais de aluguel );
Valores para fins gerenciais, através do fornecimento dos valores de reposição e de novo;
Análise de carteira de portfólios imobiliários;
Determinação de saldos de vida útil, fornecendo novos saldos de vida remanescentes;
Determinação de valores de liquidação (forçada e ordenada);
Absorção de prejuízos acumulados.
Determinação de valor de compra e venda
Regularização imobiliária
Disputas judiciais
Atualização patrimonial
Inventários e partilhas
Desapropriação de imóveis
Assistência técnica a advogados em perícias judiciais e extrajudiciais
Acompanhamento de perícia
Ações expropriatórias para fins de desapropriação
Indenizações

REQUISITOS MÍNIMOS PARA ELABORAÇÃO DE UM PARECER TÉCNICO MERCADOLÓGICO

Determina-se aos trabalhos de Perícias de Avaliação, classificações quanto a Fundamentação e Precisão em 3 escalas de graduação e estabelecendo metodologias científicas para os trabalhos de avaliação, bem como os requisitos mínimos a serem cumpridos, quanto a:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
Desta forma, estabelece-se que a observância dos parâmetros desta NBR 14.653 é exigível em todas as manifestações técnicas vinculadas às atividades de engenharia de avaliações e seus resultados.

PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA é um documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análises de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra judicialmente.

Muito se questiona e pouco se entende sobre “honorários periciais” para confecção de um PTAM, por muitas vezes confundidos com a prestação de serviços para simples OPINIÕES DE VALORES PARA VENDA, os quais bem mais simplificados, não requerem quesitos como ampla pesquisa de mercado e cálculos aprofundados para sua elaboração.

Somente um profissional com vasta experiência em AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS e vivência no dia a dia do MERCADO IMOBILIÁRIO pode, através de embasamento técnico, orientar qualquer transação imobiliária.

1. O número de horas a serem trabalhadas para o levantamento de informações necessárias à confecção e elaboração de uma perícia, com as devidas diligências ao local do imóvel, vistorias, apuração dos dados de mercado, cálculos, fotos e demais cuidados inerentes.
2. Há de se balizar a cobrança de honorários por cálculos na tabela de honorários vigente.